2019年房地产估价师《案例与分析》答题要求及要_京云教育
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2019年房地产估价师《案例与分析》答题要求及要

发布时间:2019-11-06 热度:

  【导读】京云网校整理了"2019年房地产估价师《案例与分析》答题要求及要点",供大家参考,更多模拟试题及辅导资料请关注京云网校房地产估价师频道,祝学习愉快!

  1.答题要求(指出并改正估价报告片断中的错误。本题10分。注意:错误之处不超过4处,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误;如果将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分;本题最多扣至0分。)

  2.答题要点:结合房地产估价方法,找出价格构成的缺项与多余项、计算错误、参数选用错误等,并加以改正。一般来说,改错题是难度较大的题,得分也比较困难,主要是倒扣分。以往改错题主要是对估价方法运用中的计算错误进行改正,近年来侧重某一专题描述性错误的挑错改错,需要特别认真的仔细阅读,发现错误,查找相关资料,确认自己找对了,然后再修改。考生要清楚,改错题一般只有3~4个错误项,不要随意猜想。如果将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分。

  3.改错评分标准

  (1)笼统回答××××错,不给分。

  (2)指明了错误,未列出公式及计算结果的给1分;指明了错误,列出正确计算公式,无计算结果的给2分;指出×××有错,但列出错误公式者倒扣2.5分,指明了错误,列出正确计算公式,得出正确计算结果的给2.5分;

  (3)将正确的地方改错倒扣分。

  (4)将错误的地方改错不给分也不倒扣分。

  【2010考题·指错题】指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错,则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣到0分。请在答题纸上作答,不得在试卷上改错)

  以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段:

  变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。

  影响房地产变现能力的因素主要有:

  1.通用性:通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说,通用性越差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,标准厂房比特殊厂房的通用性差。

  估价对象中,大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好。

  2.独立使用性:独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产的使用,变现能力越弱。

  估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好。

  3.可分割转让性:所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱。

  估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。

  4.房地产开发程度:估价对象为在建工程,至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等,上部结构已建至裙楼四层,正进行施工。

  由于在建工程不确定因素较多,估价对象变现能力较强。

  5.价值、规模大小:一般地说,总价值越大、规模越大的房地产,所需的资金越多,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,大型商场比小店铺的变现能力弱。

  估价对象建筑面积大,总价高,变现能力较弱。

  6.区位:一般地说,处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越弱。例如,郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱,商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。

  估价对象位于××商务圈,较繁华,区位状况较好,变现能力较强。

  综合分析以上影响因素,估价对象房地产变现能力较强。假定在价值时点拍卖或者变卖,受各种因素影响,其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低,预计为评估价值的70%左右。

  【答案】

  1.在通用性表述中,“标准厂房比特殊厂房的通用性差说法错误,应为特殊厂房比标准厂房的通用性差(或标准厂房比特殊厂房的通用性强)。

  2.在房地产开发程度表述中,“由于在建工程不确定因素较多,估价对象变现能力较强说法错误,应为由于在建工程不确定因素较多,估价对象变现能力较弱。

  3.缺少变现时间长短的说明。

  4.缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。

  


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